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2018年房企冷暖自知:排行榜里的秘密

作者:香港挂牌图2019年
发布时间:2019-01-31 15:14
  房企冷暖:排行榜里的秘密

  房企排行数字背后的成败得失更耐人寻味。

  文/《财经国家周刊》记者 王玉光

  岁末年初,评价房地产企业生存现状,各类“房企销售排行榜”靠谱吗?

  目前国内房企销售业绩排名通常出自第三方研究机构,或是与房企有合作的代理机构。业内参照引用较多的,如易居中国克而瑞发布的《2018中国百强房企销售排行榜》、搜房网中国指数研究院《中国房地产TOP10》,以及亿翰智库《中国典型房企销售业绩TOP200报告》等。

  尽管与专业性和指导性更强的国际评级机构相比,这类“民间”排行榜不乏“报喜不报忧”或是对某些上榜企业夹带商业性质的包装炒作,但总体而言,对于大型上市房企的销售数据监测仍具备一定的参考价值。

  过去一年,房地产政策市场环境如何变化,企业投融资和开发销售受政策影响程度,以及行业集中度变化,不妨从这些排行榜里管窥一斑。

  千亿阵营扩容

  根据易居中国克而瑞的数据统计,在2018年的房企流量销售额(包括非权益销售额)排名中,共有30家跻身千亿级房企阵营。相比2016年的12家和2017年的17家,均有较大幅度的扩容。

  其中,三家头部房企销售规模都超过5500亿元:碧桂园集团以7286.9亿元再次荣登榜首,销售业绩同比增长32.3%。万科和恒大分别以6069.2亿元和5511亿元位列第二名和第三名。综合前两年数据,头部房企规模增长稳定,但增幅较前明显降低。

  三甲之外,融创中国以4600亿元紧随其后。央企保利发展也以4050亿元越过4000亿门槛;绿地控股(3812.2亿)、中海地产(2687.9亿)、新城控股(2204.3亿)、华润置地(2106亿)和龙湖地产(2006.7亿)也都跻身房企10强行列,其销售业绩平均增长32.7%。相比2016年的51.7%和2017年的37.4%,增幅呈下降态势。

  2018年,国内经济面临下行压力,房地产行业更是愁云惨淡。一方面,中央将“房住不炒”定调为未来长期的住房制度安排;另一方面,房地产调控因城施策,各地限购、限贷、限价和限售政策密集出台,据业内统计,2018年各地房地产调控政策合计发布超过444次,远超2017年的250次。

  尽管行业周期下行,但千亿房企排行榜上却仍是热闹繁荣景象。

  新城控股集团首次跻身房企10强阵营,其2018年销售业绩增长达74.3%,名次较上年提升5位;阳光城、中南置地、富力地产、正荣集团、金科集团、中梁控股、中国金茂和融信等12家房企也都纷纷跨越千亿规模。

  就整体市场占有率而言,30家千亿房企已占据中国房地产市场销售的半壁江山,达45%。其中,排名前10位的房企市场占有率达26.9%,喻示中国房地产向“寡头”时代更进一步。

  与此同时,整个房企格局也呈现明显分化,一方面,全年业绩500亿元以上的房企数量逐年增加,体现出“强者恒强”的特征规律;另一方面,销售规模在300亿至500亿元的中小房企数量则逐年减少,成为大房企吞食并购的主要对象。

  排名背后冷暖

  房企排行榜上,数字背后的成败得失更耐人寻味。

  据碧桂园(02007.HK)1月4日发布的最新运营数据,2018年,公司全年归属股东的权益合同销售额5019亿元,同比增长31%。有分析人士认为,这5019亿元权益销售额,比第三方机构统计的流量销售额少了不少,似乎是有意“低调”,以降低舆论关注。

  最近的公司年会上,碧桂园集团董事局主席杨国强发表长达3小时的内部讲话,首先是重申对房地产主业的信心,认为未来每年起码仍有10万亿元的市场;其次是提出碧桂园要成为“高科技大型综合企业”的新战略定位,在坚守房地产主业的同时,积极进军现代农业和机器人产业。

  和碧桂园一样,在过去一年的逆势增长中,其他千亿级龙头房企亦冷暖自知。综合各家研究机构的数据分析,可对千亿级房企总结归纳出如下几个普遍特征:

  一是从高调扩张转向低调内敛,主动降速、去杠杆,谋求有质量的规模增长。

  万科在将公司战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”后,积极实践多元化业务。“不争第一”的万科变得更具忧患意识,尤其是2018年9月的秋季例会上,有关“活下去”的内部讨论更是触发了地产行业的集体焦虑。

  恒大继续奉行向“低负债、低杠杆、低成本和高周转”模式转变的策略,从注重规模向追求效益转型,将谋求“有质量的增长”奉为圭臬。据易居中国克而瑞的数据统计,2018年,恒大归属股东的权益金额达5241亿元,位居榜首。

  二是资源集聚效应增强,抢占融资、拿地关键赛道。

  2018年,政策市场环境复杂严峻,房地产行业更加分化,以前银行对房地产百强企业还都容易放贷,现在则要看是否在前30强榜单中。

  据“观点指数”监测的重点上市样本企业数据显示,2018年上半年,14家重点上市房企中,恒大和碧桂园的融资数额最高,其次为保利发展。合计来看,这14家房企的融资总额占行业到位资金的比例不断上升,由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。说明这些重点房企在融资数额和增幅上相对占据优势。

  而在土地市场的角逐中,中型房企似乎更有动力,仍寄希望于通过增加土地储备发展壮大,跻身千亿阵营。大型房企则因为已经具备相当规模土地资源,因而更加看重利润和收益。

  据业内研究机构统计,截至2018年底,已有9家上市房企总土地储备货值超过万亿元。前10名土储总货值近20万亿元。其中,排名前三位的分别是恒大(3.44万亿元)、碧桂园(3.13万亿元)和融创(2.81万亿元)。

  三是多元化转型加剧,房企更名“去地产化”渐成时尚。2018年以来,有超过20家房企在更名中去掉了“地产”字样:“保利地产”更名为保利发展控股集团有限公司,“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”,“大连万达商业地产”改为“大连万达商业管理”,等等。据统计,目前排名靠前的大房企,只有中海和富力的名字中仍有“地产”字样。

  由于住宅开发产业遭遇天花板,众多大型房企纷纷进入商业地产、酒店、写字楼、科技、教育和医疗等领域,并寻找新的赢利点。

  亿翰智库首席研究员张化东认为,在房地产行业集中度日益提升的情况下,未来70%的房地产市场份额将被30家企业瓜分。“寡头”时代终将到来。

  
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